Kiracı tahliye davası; kiraya verenin kiracıyı ev, işyeri veya başka bir mülkünden çıkarmak için kanunda sayılan belirli nedenlere dayanarak açtığı bir davadır. Tahliye davasına ilişkin hükümler Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmekle beraber İcra İflas Hukuku’nda da düzenleme mevcuttur.
Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Kiracıya tahliye davası nasıl açılır? Hemen belirtmek gerekir ki kiracı tahliye davası açılabilmesi için kanun tarafından belirlenen belirli sebepler mevcuttur. Yazımızın devamında hangi sebeplerle kiracı tahliye davası açılır inceleyeceğiz.
Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Kiracı tahliye davası sonuçlanma süreci dosyanın niteliğine, davayı görmekte olan mahkemenin iş yoğunluğuna, kiracının itiraz hakkını kullanıp kullanmamasına, delillerin toplanması, adli tatile göre değişiklik gösterir. Kiracı tahliye davalarında karar süreci ortalama 3 ay ile 1,5 yıl arasında değişiklik gösterir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer ?
Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle açılan ihtiyaçtan kira tahliye davaları mahkemelerin yoğunluğuna göre 2 ile 3 ay gibi sürede karara bağlanır.
İş Yeri Tahliye Davası Ne Kadar Sürer ?
İş yeri tahliye davası, kişilerin konut ve çatılı işyeri kiralaması sonucunda kiracı ile işyerini kiraya veren kişi arasında yaşanan sorunlar sonucunda açılan iş yeri tahliye davası ne kadar sürer sorusuna verilecek kesin bir cevap bulunmamakla davayı görmekte olan mahkemenin iş yoğunluğuna, kiracının itiraz hakkını kullanmasına göre sonuçlanma süreci de değişiklik gösterir.
Tahliye Davası Şartları Nelerdir ? Ev Sahibi Hangi Gerekçelerle Tahliye Davası Açabilir?
- Malikin İhtiyacı Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi
- Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi
- Kiralananın Yeniden İnşası Nedeniyle Tahliyesi
- Kiracının Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliyesi
- İki Haklı İhtar Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi
- Kira Sözleşmesinin On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Feshi
- Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız İcra Yoluyla Tahliye
- Kiracının Yükümlüklerine Aykırı Davranmasının Kira İlişkisini Çekilmez Hale Getirmesi
Kiracı tahliye davası hangi şartlarda açılır sorusuna verebileceğimiz maddeler yukarıda saydığımız gibidir. Yazımızın devamında bu maddelere açıklık getireceğiz.
Tahliye Davası Hangi Durumlarda Açılabilir?
Hangi Durumlarda Tahliye Davası Açılır ?
Tahliye davası hangi durumlarda açılabilir ? Tahliye davası aşağıdaki durumlarda açılabilir :
Mevcut Malikin İhtiyacı Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi
Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir (TBK m.350/1).
Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür (TBK m.355).
Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi
Taşınmazı satın alan yeni malikin de kiracının kullanımında bulunan taşınmaza ilişkin tahliye davası açma hakkı vardır.
01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde; “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” hükmü getirilmiştir.
Dolayısıyla, yeni malik iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya tebliğ ettireceği ihtarname ile ihtiyaç iddiasını kiracıya bildirdikten sonra tahliye gerçekleşmezse takip eden altı ay içinde tahliye davası açabilecektir.
Kiralananın Yeniden İnşası Nedeniyle Tahliyesi
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir (TBK m.350/2).
Olayımızda, davalı yeniden inşaat yapılacağı gerekçesiyle davacı kiracının kiralanandan tahliyesini sağlamıştır. Davacı kiracının TBK.nun 355/2 gereğince yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır, davalı kiraya veren bu madde kapsamında davacının öncelik hakkını sona erdirmeden 3 yıl geçmedikçe başkasına kiralama yapamaz. (Y3HD-K.2017/1211).
Kiracının Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliyesi
TBK’nın 352/1. maddesi “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak* suretiyle sona erdirebilir.” şeklinde düzenlenmiştir. Görüldüğü üzere TBK’nın 352/1. maddesinde “boşaltmayı yazılı olarak üstlenme” ve “kiralananın teslim edilmesinden sonra” kavramlarına yer verilmiştir.
Tahliye taahhüdü nedeniyle kiralananın tahliye edilebilmesi için; yazılı tahliye taahhüdünün kiralananın kiracıya tesliminden sonraki bir tarihte verilmiş olması şarttır. Kiracı, taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmazsa, kiraya veren yazılı tahliye taahhüdünde kararlaştırılan tarihten itibaren 1 ay içinde icra dairesi marifetiyle veya mahkemeye dava açmak suretiyle kiralananın boşaltılmasını isteyebilir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir (TBK m.352/2).
Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur. İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz (Yargıtay 3HD-K.2018/5110).
Kira Sözleşmesinin On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Feshi
Türk Borçlar Kanununun 347.maddesinin birinci fıkrası gereğince, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız İcra Yoluyla Tahliye
Kiracının kira bedelini ödememesi üzerine kiraya veren, İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.269-269/d hükümleri çerçevesinde kira bedelinin ödenmemesi sebebine dayanarak ilamsız tahliye yoluna başvurma hakkına sahiptir. Bu takip yolu kendine özgü olup genel haciz yoluyla takipten farklı olarak, takibin kesinleşmesinden sonra ödenmeyen kira bedellerinin tahsili amacıyla yürütülecek hacizle beraber kiracının tahliye edilmesine ilişkin prosedür de işletilecektir. Sürecin hızlı ve doğru bir şekilde yürütülmesi açısından hukuki yardım alınmasında fayda bulunmaktadır.
Tahliye Davası Dilekçe Örneği
TAHLİYETALEP
EDEN DAVACI :
VEKİLİ : Av. Yasemin MERSİN
DAVALI :
KONUSU : Davalı borçlunun ……………………………… adresindeki gayrimenkulün tahliyesi talebidir.
İCRA DOSYA NO : ……… …../…. E
AÇIKLAMALAR :
1. ” … “adresinde bulunan mecur müvekkil tarafından davalıya kiralanmıştır. Davalı … yılı … ayından beri kiralarını ödemediği için aleyhinde … E sayılı dosyası ile örnek No:13 icra takibi başlatılarak borçlu olduğu kira bedellerini 30 gün içerisinde ödemesi ve bulunduğu mecurdan tahliyesi talep edilmiştir.
Ödeme emri borçluya tarihinde tebliğ edilmiştir. Borçlu 30 gün içerisinde borcunu ödememiştir.
Müvekkil, davalı tarafa kira bedellerinin ödenmesi için birçok defa başvurmasına rağmen davalı taraf kira borçlarını ödemediği gibi konutu terk etmeyip kullanmaya da devam etmektedir. Davalı yan, … aylarına ait kira bedelini de ödememiştir. Müvekkilin bütün iyi niyetine rağmen borcu ödemeyen ve konutu haksız ve mesnetsiz olarak kullanmaya devam eden davalının taşınmazdan tahliyesini sağlamak için bu davayı açma zarureti hâsıl olmuştur.
Yukarıda arz ve izah olunan nedenlerle, davalı kiracının mecurdan tahliyesini ve ödenmemiş kira bedellerinin ödenmesini talep etme zarureti hasıl olmuştur.
HUKUKİ SEBEPLER : BK, İcra İflas Kanunu,6570 Sayılı Kanun ve sair yasal deliller.
SUBUT DELİLLER: İcra dosyası, tanık, bilirkişi, yemin, müvekkil ve davalı yan ticari defterleri ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE TALEP : Yukarıda saydığımız nedenlerle, açılan davamızın kabulü ile, kiracının taşınmazdan tahliyesini ve tüm yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini vekil eden adına saygılarımla arz ve talep ederim talep ederim.
Davacı Vekili
Av. Yasemin MERSİN
Kiracının Yükümlüklerine Aykırı Davranmasının Kira İlişkisini Çekilmez Hale Getirmesi
TBK’nın 316. maddesinde “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.
Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun kullanmalı, ona zarar verecek davranışlardan kaçınmalı, kendi malına gösterdiği dikkat ve özeni göstermelidir. Bunun yanında kiracı, kiraya veren ile kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişilere ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.
Kiracı Tahliye Davası Masrafını Kim Öder?
Kiracı tahliye davasında masraflar ilk etapta davayı açan kişi tarafından ödenir. Yapılan yargılama giderleri ve masraflar daha sonra yargılamada haksız çıkan tarafa yükletilmektedir.
Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kiracı Tahliye Davası Görevli Mahkeme
İİK kapsamında açılacak tahliye davaları hariç olmak üzere kira alacağı, tahliye veya sözleşmenin feshi ve tespit davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. İİK kapsamında kira borçlarının ödenmesi ve tahliye talepli olarak açılacak icra takiplerinde kiracı tarafından süresi içerisinde itiraz edilmez veya kira borcu ödenmez ise, kiralayanın talebi üzerine icra mahkemesi tarafından kiracının taşınmazdan tahliyesine karar verilir.
Kiracı Tahliye Davası Yetkili Mahkeme
Tahliye davasında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Ancak tahliye davası, taşınmazın aynına ilişkin olmadığından taşınmazın bulunduğu yer, kesin yetkili mahkeme değildir. Davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yerde de dava açılabilir.
Tahliye Davası Sonucunda Ne Olur?
Tahliye davası sona erdikten sonra mahkeme tarafından davanın kabulüne ve kiracının tahliyesine karar verildiği takdirde kiraya veren, kiracıya ilamlı icra takibi başlatabilecektir. Kiraya veren, mahkeme tarafından verilen ilam ile birlikte icra takibi başlatarak kiracının taşınmazdan çıkarılmasını talep edebilecektir.
Taşınmazın tahliyesi yönünde verilmiş karar, kesinleşmeden icra takibine konulabilir. Kiracı, ilamlı icra takibine karşı itiraz ederek icra takibini durduramayacaktır.
2024 Kiracı Tahliye Davası Masrafları Ne Kadar?
Kiracı Tahliye Davası Masrafları Ne Kadar Tutar ?
Kiracı tahliye davası masrafları ne kadar sorusuna net bir cevap vermek mümkün değildir. Detaylı bilgi için bize ulaşabilirsiniz. İletişim numarası : 0 530 526 92 02
İlginizi çekebilir → Kira Tespit Davası
Benzer Konular
Ziyaretçi Yorumları
